Građevinska dozvola u Republici Srpskoj: šta se gradi bez nje, koraci i takse u Trebinju

Građevinsku dozvolu treba imati svako ko na imanju gradi novi objekat, dograđuje ili nadziđuje postojeći ili građevinskim radovima mijenja njegovu namjenu. To se odnosi na poljoprivrednike, vlasnike seoskih domaćinstava i male privrednike u Trebinju i okolnim opštinama. Tekst opisuje Zakon o uređenju prostora i građenju s posljednjom izmjenom iz Službenog glasnika RS br. 84/19. Tu verziju navodi i Grad Trebinje u svom vodiču iz aprila 2026. Prijedlog izmjena zakona upućen je u decembru 2025, pa prije podnošenja zahtjeva u Odjeljenju za prostorno uređenje pitajte da li su izmjene u međuvremenu usvojene.

Ukratko

• Graditi se može samo na osnovu rješenja o građevinskoj dozvoli, osim objekata s liste iz člana 125 zakona (član 124).
• O zahtjevu s potpunom dokumentacijom odlučuje se u roku od 15 dana (član 131). Isti rok navodi i vodič Grada Trebinja. Gradski letak o statusu zahtjeva navodi kraći rok od 5 dana, ali zakonski rok je 15 dana.
• Dozvola prestaje da važi ako ne počnete graditi u roku od tri godine od dana kada je postala izvršna (član 136).
• Objekat izgrađen bez dozvole ne može se priključiti na komunalnu i drugu infrastrukturu (član 124). Fizičko lice kao investitor za gradnju bez dozvole plaća kaznu od 500 do 5.000 KM, a pravno lice od 5.000 do 30.000 KM (čl. 178 i 188).

Na koga se odnosi

Na investitora, odnosno vlasnika ili korisnika zemljišta u čije se ime gradi. Dozvola je potrebna za novu kuću, gostinjsku kuću, mljekaru ili drugi objekat za preradu, ugostiteljski objekat, kao i za dogradnju, nadziđivanje, rekonstrukciju i promjenu namjene. Ako objekat nije na listi iz člana 125, a radovi nisu adaptacija ni održavanje, treba vam dozvola. Da li se manja štala ili šupa uz kuću smatra pomoćnim objektom iz člana 125, pitajte u Odjeljenju.

Za individualni stambeni ili stambeno-poslovni objekat bruto površine manje od 400 m2, osim složenih objekata, lokacijski uslovi nisu potrebni ako se gradi na području sa sprovedbenim planom ili na vanurbanom području. Tada se uz zahtjev prilažu urbanističko-tehnički uslovi, a organ provjerava da li su usklađeni s važećim planom (član 128).

Šta se gradi bez građevinske dozvole

Član 125 nabraja izuzetke. Za poljoprivredno imanje i smještaj gostiju najvažniji su:

• pomoćni objekti, kao što su garaža, ljetna kuhinja i ostava, i uređenje parcele (staze, plato, vrtni bazen ili ribnjak, ograda, vrtno ognjište) uz individualni stambeni ili stambeno-poslovni objekat za koji je izdata dozvola;
• nadstrešnice, staklenici, cisterne za vodu i septičke jame na parceli individualnog stambenog objekta za koji je izdata dozvola;
• plastenici namijenjeni isključivo poljoprivrednoj proizvodnji;
• konzolne tende za ljetne bašte uz objekat s dozvolom;
• automatske protivgradne stanice, privremeni objekti za sajmove i javne manifestacije koji se moraju ukloniti najkasnije za 90 dana i radovi kojima se osobama sa umanjenim tjelesnim sposobnostima omogućava pristup.

Ni dozvola ni lokacijski uslovi nisu potrebni za adaptaciju i održavanje (član 2). Adaptacija je i preuređenje prostora unutar objekta za drugu djelatnost, ali samo ako se ne diraju konstruktivni elementi, ne mijenja spoljni izgled i ne mijenjaju uslovi iz postojeće dozvole. Ako ostavu pretvarate u sobe za goste, u Odjeljenju provjerite da li je to adaptacija ili promjena namjene za koju treba dozvola. Poslije prirodne nepogode mogu se bez dozvole graditi objekti za otklanjanje posljedica, ali ih treba ukloniti kada prestane potreba, ili za njih u roku od šest mjeseci pribaviti dozvolu (član 126).

Površine i visine objekata s liste propisuje opština ili grad svojom odlukom, pa ih provjerite prije početka radova. Za te objekte investitor prijavljuje radove urbanističko-građevinskoj inspekciji, a gradi se na osnovu idejnog projekta, lokacijskih uslova i zapisnika o iskolčavanju. Ako pomoćni objekat želite upisati u javnu evidenciju nepokretnosti, treba vam građevinska dozvola (član 125, stav 5).

Šta treba uraditi

1. Pribavite lokacijske uslove u Odjeljenju za prostorno uređenje, osim u slučaju iz člana 128, stav 3. Rok je 15 dana od podnošenja potpunog zahtjeva (član 64). Ako zahtjev za dozvolu ne podnesete u roku od godinu dana, potrebno je uvjerenje da se uslovi nisu promijenili (član 66).
2. Naručite glavni projekat u tri primjerka kod pravnog lica s licencom. Projekat prolazi reviziju, osim za individualne stambene i stambeno-poslovne objekte do 200 m2 bruto površine koji nisu složeni objekti. Za njih projektant daje izjavu o saglasnosti projektnih rješenja (čl. 113 i 114a).
3. Pripremite dokaz o riješenim imovinsko-pravnim odnosima: izvod iz javne evidencije o nepokretnostima i ugovor ili odluku koja je osnov za vlasništvo ili pravo građenja. Ako zemljište ima više vlasnika, prilaže se i ugovor o međusobnim odnosima investitora i svih suvlasnika (član 129).
4. Ako je za objekat potrebna ekološka dozvola ili rješenje o odobravanju studije uticaja na životnu sredinu, priložite i taj dokument (član 128).
5. Popunite obrazac zahtjeva. Obrazac se može dobiti u Centru za usluge građanima u prizemlju Gradske uprave (Vuka Karadžića 2) i u Centru za dozvole iz oblasti preduzetništva i građenja ili preuzeti sa sajta Grada. Popunjen zahtjev s prilozima predaje se u Centru za usluge građanima. Prilozi moraju biti originali ili ovjerene kopije, ne starije od šest mjeseci.
6. Prije izdavanja dozvole Odjeljenje donosi rješenje o renti i naknadi za uređenje gradskog građevinskog zemljišta. Dokaz o uplati, ili ugovor o načinu plaćanja, dostavljate kada ga organ zatraži (član 128, stav 2).
7. Početak radova prijavite urbanističko-građevinskoj inspekciji najkasnije osam dana unaprijed (član 132). Izvođač prijavljuje gradilište inspekciji rada najkasnije sedam dana prije početka radova (član 139).
8. Prije početka gradnje zatražite iskolčavanje objekta (član 138), a po završetku radova tehnički pregled i upotrebnu dozvolu. Objekat se ne smije koristiti, pa ni za goste, prije nego što dobijete upotrebnu dozvolu (član 140).
9. Za objekat s liste iz člana 125 uz zahtjev za iskolčavanje priložite dokaz da ste platili naknade iz člana 74 (član 125, stav 3).

Rokovi i iznosi

Iznosi su iz cjenovnika Grada Trebinja objavljenog u aprilu 2026. Prije uplate ih provjerite u Odjeljenju.

• Lokacijski uslovi: 50 KM za individualnu stambenu kuću do prizemlja i sprata (P+1), 100 KM za višu kuću i za stambeno-poslovnu kuću do P+1, 200 KM za višu stambeno-poslovnu kuću. Za poslovni objekat do 50 m2 plaća se 100 KM, do 100 m2 150 KM, od 100 do 400 m2 200 KM. Za rekonstrukciju, dogradnju, nadziđivanje i promjenu namjene plaća se 80 KM, za kuću za odmor 100 KM, a za objekte iz člana 125 40 KM. Uz to se plaća gradska administrativna taksa od 20 KM.
• Građevinska dozvola: doprinos za premjer i katastar iznosi 0,3% vrijednosti građevinsko-zanatskih radova. Gradska administrativna taksa prema vodiču iznosi 0,3 promila te vrijednosti, a najmanje 20 KM. Cjenovnik istu taksu navodi kao 0,3%. Razlika je deset puta (na radove od 100.000 KM to je 30 KM ili 300 KM), pa tačan iznos provjerite u Odjeljenju.
• Renta zavisi od zone. Osnovica za 2026. godinu iznosi 1.599,90 KM po m2 (Odluka o utvrđivanju osnovice za obračun rente, Službeni glasnik Grada Trebinja br. 1/26), a uz stope iz gradske tabele (6, 5, 4, 3, 2 i 1%) renta iznosi 95,99, 80,00, 64,00, 48,00, 32,00 i 16,00 KM po m2 za zone od I do VI. Cjenovnik Grada za I zonu navodi 115,19 KM po m2, pa iznos za I zonu prije uplate provjerite u Odjeljenju. Naknada za uređenje gradskog građevinskog zemljišta iznosi od 59,66 do 138,53 KM po m2. Za pomoćne objekte naknada se umanjuje za 50%, a za poslovne objekte proizvodne namjene za 25%. Ako ste platili naknadu za pretvaranje poljoprivrednog u građevinsko zemljište, renta se umanjuje za taj iznos.
• Iskolčavanje: 80 KM za individualnu stambenu kuću do P+1, 100 KM za stambeno-poslovnu kuću do P+1, 40 KM za dogradnju i za objekte iz člana 125, 80 KM za kuću za odmor, uz gradsku taksu od 2 KM.
• Tehnički pregled: 1,00 KM po m2 za individualnu stambenu kuću, njenu dogradnju i nadogradnju, 1,50 KM po m2 za individualni stambeno-poslovni objekat, 150 KM za poslovni prostor do 50 m2, 200 KM od 50 do 100 m2, 2,00 KM po m2 preko 100 m2, 60 KM za objekte iz člana 125. Gradska taksa je 22 KM.
• Za gostinjsku kuću ili pansion pitajte u Odjeljenju u koju se kategoriju iz cjenovnika svrstava.

Gdje se obratiti

• Odjeljenje za prostorno uređenje, Gradska uprava Trebinje: Vuka Karadžića 13, e-pošta prostornouredjenje.nacelnik@trebinje.rs.ba. Informacije o statusu zahtjeva: 059 273 472. Centar za dozvole iz oblasti preduzetništva i građenja: 059 273 460 i 059 273 473, rad sa strankama od 9 do 13 časova.
• U ostalim opštinama Istočne Hercegovine obratite se odjeljenju za prostorno uređenje svoje opštine.
• Ako je objekat već izgrađen bez dozvole, Odjeljenje vodi i postupak legalizacije.
• Ako se gradi bez dozvole, urbanističko-građevinski inspektor može naložiti rušenje objekta i vraćanje u prvobitno stanje o trošku investitora (član 171).
• Evidencija i kategorizacija smještaja opisane su u člancima "Seoski turizam u RS: kako se evidentirati, naknade i adrese u Trebinju" i "Kategorizacija seoskog domaćinstva za smještaj u Republici Srpskoj: uslovi i postupak".

Propisi i izvori

• Zakon o uređenju prostora i građenju (Službeni glasnik RS br. 40/13, 106/15 i 84/19, uz odluke Ustavnog suda 2/15 i 104/18 i ispravku 3/16), čl. 2, 64, 66, 113, 114a, 124 do 140, 171, 178 i 188
• Vodič za dobijanje lokacijskih i građevinskih dozvola, Grad Trebinje
• Vodič kroz proces izdavanja građevinske dozvole u Gradu Trebinju (2026)
• Odluka o utvrđivanju osnovice za obračun rente, Službeni glasnik Grada Trebinja br. 1/26
• Cjenovnik dozvola iz oblasti građenja u Gradu Trebinju (2026)
• Vodič: građevinska dozvola, informacije o statusu zahtjeva i takse, Grad Trebinje (2026)
• Obavještenje Inženjerske komore RS o prijedlogu izmjena zakona (13. 12. 2025)