Upis prava svojine na zemljištu i objektima u RS: koraci, naknada, Trebinje

Ko je kupio, naslijedio ili dobio na poklon zemljište ili kuću, a nije prijavio promjenu Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP), često nema dokument koji traže banka, opština i, za neke mjere podsticaja, Agencija za agrarna plaćanja. Upis se obavlja u područnoj jedinici RUGIPP-a prema mjestu gdje se nepokretnost nalazi. Područna jedinica za Trebinje je u Ulici Vuka Karadžića 12 A.

Ukratko

• Pravo svojine na osnovu ugovora stiče se upisom (uknjižbom) u javnu evidenciju o nepokretnostima, a ne samim potpisivanjem ugovora (Zakon o stvarnim pravima, čl. 53). Javna evidencija je zemljišna knjiga ili, gdje je osnovan, katastar nepokretnosti.
• Ugovor o prenosu nepokretnosti mora biti notarski obrađen, inače je ništav. Zahtjev za upis podnosi notar po službenoj dužnosti, odmah nakon zaključenja ugovora (Zakon o notarskoj službi, čl. 57 i 59).
• Naknada RUGIPP-u za upis kupoprodaje, poklona ili zamjene je 50 KM plus 0,2% vrijednosti ugovora. Za upis na osnovu rješenja o nasljeđivanju ili pravosnažne odluke suda naknada iznosi 50 KM.
• Prema Zakonu o premjeru i katastru imalac prava mora prijaviti promjenu na nepokretnosti u roku od 30 dana. Fizičko lice koje to ne uradi može biti kažnjeno novčanom kaznom od 500 do 1.000 KM (čl. 124 i 183).
• Posjedovni list nije dokaz vlasništva. Vlasništvo se dokazuje zemljišnoknjižnim izvatkom ili listom nepokretnosti.

Na koga se odnosi

Na svakoga ko je stekao zemljište, kuću, ekonomski objekat ili stan kupovinom, poklonom, zamjenom, diobom, nasljeđem ili odlukom suda. Odnosi se i na slučajeve kada stara promjena nije uknjižena, na primjer kada se preminuli otac još vodi kao vlasnik ili je prodato zemljište i dalje na imenu prodavca.

Zašto je upis potreban

• Podsticaji. Agencija ne traži dokaz o vlasništvu za svaku mjeru. Kod podsticaja za samozapošljavanje nezaposlenih diplomiranih inženjera do 40 godina traži se dokaz o vlasništvu nad zemljištem na kojem se grade objekti ili podižu višegodišnji zasadi (Pravilnik o podsticajima za razvoj poljoprivrede i sela, Sl. glasnik RS 16/26, čl. 42). Za adaptaciju poslovnih objekata zadruga traži se dokaz o vlasništvu ili o zakupu na najmanje deset godina (čl. 45). Za izgradnju trajne infrastrukture za navodnjavanje fizičko lice prilaže broj parcele i dokaz o pravu korišćenja, a dovoljan je i posjedovni list ili zakup (Pravilnik o podsticajima za kapitalne investicije za 2026. godinu, 29/26, čl. 16).
• Dozvole. Za podsticaj za izgradnju objekta u stočarstvu pravilnik o kapitalnim investicijama traži građevinsku dozvolu ne stariju od tri godine ili zahtjev za njeno izdavanje (29/26, čl. 11). Za građevinsku dozvolu investitor prilaže dokaz o riješenim imovinsko-pravnim odnosima: izvod iz javne evidencije o nepokretnostima i ugovor ili odluku koja je osnov sticanja prava (Zakon o uređenju prostora i građenju, čl. 128 i 129).
• Krediti. Ugovorna hipoteka na nepokretnosti nastaje uknjižbom u javnu evidenciju (Zakon o stvarnim pravima, čl. 149), pa vlasnik prije toga mora biti upisan.

Šta treba uraditi

1. Provjerite u kojoj se evidenciji vodi parcela: u zemljišnoj knjizi i katastru zemljišta ili u već osnovanom katastru nepokretnosti. To ćete saznati u područnoj jedinici. Podaci na portalu e-Katastar nisu zvanični i ne mogu se koristiti za lične ili poslovne potrebe.
2. Kod kupovine, poklona ili zamjene ugovor zaključujete kod notara, a zahtjev za upis u vaše ime podnosi notar. Zatim vas RUGIPP obavještava o iznosu naknade. Naknadu morate uplatiti u roku od osam dana i odmah dostaviti dokaz o uplati.
3. Kod nasljeđa ili sudske odluke zahtjev podnosite sami, na obrascu KN-1 (katastar nepokretnosti), ZK-1 (zemljišna knjiga) ili KZ-1 (promjena posjednika u katastru zemljišta). Obrasci su na internet stranici RUGIPP-a.
4. Uz zahtjev priložite ispravu o sticanju (ugovor u originalu, rješenje ili odluku u originalu ili ovjerenoj kopiji), punomoćje ako vas zastupa drugo lice i dokaz o uplati naknade. Kod kupoprodaje prilažete i upitnik za Registar cijena nepokretnosti, a ako je ugovorom upis uslovljen isplatom cijene, i potvrdu prodavca da je cijena isplaćena.
5. Za novu ili dograđenu zgradu potrebno je i geodetsko snimanje (obrazac OK-1, prijava o nastalim promjenama). Zgrada se smatra izgrađenom kada je stavljena pod krov ili u funkciju.
6. Ne odlažite upis nasljeđa. Pravo stečeno nasljeđivanjem ne može se isticati prema savjesnom trećem licu koje je prije vas podnijelo zahtjev za upis (Zakon o stvarnim pravima, čl. 52).
7. Rješenje se mora donijeti i dostaviti najkasnije 30 dana od podnošenja urednog zahtjeva, a 60 dana ako je potreban poseban ispitni postupak (Zakon o opštem upravnom postupku, čl. 206).

Rokovi i iznosi

• Naknada za upis na osnovu ugovora: 50 KM plus 0,2% vrijednosti pravnog posla. Za ugovor od 40.000 KM to je 130 KM. Kalkulator naknade nalazi se na stranici RUGIPP-a.
• Upis na osnovu nasljeđivanja, odluke suda ili rješenja RUGIPP-a: 50 KM.
• Privredna društva ne plaćaju dio od 0,2%.
• Iznosi su preuzeti sa obrasca RUGIPP-a. Prije uplate ih provjerite u područnoj jedinici.

Gdje se obratiti

• Područna jedinica Trebinje, Vuka Karadžića 12 A, 89101 Trebinje, tel. 059 245 340, kattrebinje@rgurs.org.
• Adrese područnih jedinica u Bileći, Gacku, Ljubinju i Nevesinju, kao i kancelarije u Berkovićima, nalaze se na stranici kontakata. Radno vrijeme na stranicama RUGIPP-a nije svuda isto navedeno, pa ga provjerite telefonom.

Propisi i izvori

• Obrasci zahtjeva RUGIPP-a (KN-1, ZK-1, KZ-1, OK-1) i kalkulator naknade
• Kontakt i područne jedinice RUGIPP-a
• Zakoni koje primjenjuje RUGIPP, sa službenim glasnicima
• Često postavljana pitanja RUGIPP-a
• Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske (Službeni glasnik RS, br. 6/12, 110/16, 22/18, 62/18, 95/19 i 90/23), čl. 124 i 183
• Zakon o stvarnim pravima (Službeni glasnik RS, br. 124/08, 3/09, 58/09, 95/11, 60/15, 18/16, 107/19, 1/21, 119/21 i 21/26), čl. 52, 53 i 149
• Zakon o notarskoj službi u Republici Srpskoj (Službeni glasnik RS, br. 28/21), čl. 57 i 59
• Zakon o opštem upravnom postupku (Službeni glasnik RS, br. 13/02, 87/07, 50/10 i 66/18), čl. 206
• Zakon o uređenju prostora i građenju (Službeni glasnik RS, br. 40/13, 106/15, 3/16 i 84/19), čl. 128 i 129
• Pravilnik o uslovima i načinu ostvarivanja novčanih podsticaja za razvoj poljoprivrede i sela (Službeni glasnik RS, br. 16/26)
• Pravilnik o uslovima i načinu ostvarivanja novčanih podsticaja za kapitalne investicije u poljoprivrednoj proizvodnji u 2026. godini (Službeni glasnik RS, br. 29/26)