Gradnja na poljoprivrednom zemljištu u Republici Srpskoj: naknada i oslobađanja

Ko planira graditi kuću, štalu, objekat za preradu ili drugi objekat na parceli koja se u katastru vodi kao poljoprivredno zemljište, prvo mora provesti postupak promjene namjene zemljišta. Za većinu objekata to znači jednokratnu naknadu, a neki su od nje oslobođeni. Opis se zasniva na Zakonu o poljoprivrednom zemljištu sa izmjenama zaključno sa Službenim glasnikom RS br. 106/22. Kasnije izmjene nismo našli, ali važeći tekst provjerite u opštini prije podnošenja zahtjeva.

Ukratko

• Naknada se plaća jednom, za cijelu građevinsku parcelu određenu lokacijskim uslovima, a ne samo za površinu pod objektom.
• Visina zavisi od katastarske klase: katastarski prihod za tekuću godinu uvećan 500 puta za I klasu, 400 za II, 300 za III, 200 za IV i 100 za V do VIII klasu.
• Poljoprivrednu saglasnost investitor pribavlja prije građevinske dozvole (čl. 34), a naknada se uplaćuje prije saglasnosti.
• Naknada se, između ostalog, ne plaća za porodičnu kuću do 500 m2 na gazdinstvu upisanom u registar, za poljoprivredne objekte i za proizvodne objekte prerađivačke industrije.

Na koga se odnosi

Na svakog investitora koji gradi na zemljištu koje se vodi kao poljoprivredno: vlasnika, zakupca ili drugog korisnika. Obuhvaćeni su i putevi, industrijski objekti i trajni radovi koji onemogućavaju poljoprivrednu proizvodnju (član 30). Zemljište I do IV klase može se prenamijeniti samo u skladu sa sprovedbenim dokumentom prostornog uređenja. Ako za to područje takav dokument nije donesen ili se njegovo donošenje ne predviđa, promjena se vrši prema lokacijskim uslovima, i to samo za objekte čije lokacijske uslove izdaje republičko ministarstvo nadležno za građevinarstvo, za objekte u funkciji poljoprivredne proizvodnje i za individualne stambene i pomoćne objekte u okviru poljoprivrednog gazdinstva (član 27). Za V do VIII klasu važe planski dokumenti ili lokacijski uslovi.

Naknada se, između ostalog, ne plaća za (član 36):

• izgradnju, rekonstrukciju ili legalizaciju stambene zgrade porodičnog poljoprivrednog gazdinstva površine do 500 m2, radi boljih uslova stanovanja tog domaćinstva, i to samo na selu, odnosno van gradske zone;
• poljoprivredne objekte: objekte za proizvodnju, otkup, doradu, preradu i sušenje poljoprivrednih proizvoda, skladišta gotovih poljoprivrednih proizvoda, hladnjače, staje, objekte za gajenje gljiva, puževa i riba;
• proizvodne objekte prerađivačke industrije;
• groblja i vjerske objekte, objekte za odbranu od poplava, odvodnjavanje i navodnjavanje, poljske puteve, javne puteve i željezničku infrastrukturu;
• stambeni objekat izbjeglice, raseljenog lica ili povratnika na zemljištu do 500 m2, ako je lice imalo taj status kada je steklo zemljište, uz uvjerenje nadležnog organa;
• stambeni objekat porodice poginulog ili nestalog borca ili ratnog vojnog invalida od I do VI kategorije na zemljištu do 500 m2, ako je status utvrdio nadležni organ i ako porodica nema riješeno stambeno pitanje;
• legalizaciju objekata koji se smatraju legalno izgrađenim po Zakonu o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata (Službeni glasnik RS br. 62/18 i 93/22, član 8). To su objekti izgrađeni do kraja 1991. godine, te individualni stambeni i stambeno-poslovni objekti bruto građevinske površine manje od 400 m2 sa pomoćnim objektima (garaža, ljetna kuhinja, ostava), osim složenih objekata, izgrađeni do 31. decembra 2013. i vidljivi na digitalnim ortofoto planovima Republike Srpske iz 2012. i 2013. godine. Legalnost utvrđuje opština rješenjem, a dokaz sa ortofoto plana sama pribavlja od Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove. Vlasnici tih objekata oslobođeni su naknade za promjenu namjene i po tom zakonu (član 8 stav 8). Za oslobođenje je potreban dokaz nadležnog organa da je objekat izgrađen u tom roku.

Porodično gazdinstvo je gazdinstvo na kojem poljoprivrednik sa članovima domaćinstva obavlja proizvodnju i koje je upisano u registar poljoprivrednih gazdinstava. Turistički smještaj (apartmani, sobe za goste) nije posebno naveden među oslobođenjima. Ako gradite smještaj, prije podnošenja zahtjeva pitajte opštinu da li se vaš objekat vodi kao stambeni ili poljoprivredni, jer od toga zavisi naknada.

Šta treba uraditi

1. Pribavite lokacijske ili urbanističko-tehničke uslove od organa uprave nadležnog za uređenje prostora u vašoj opštini.
2. Pripremite dokumentaciju: posjedovni list ili list nepokretnosti, kopiju katastarskog plana ili ažurnu geodetsku podlogu, dokaz o pravnom osnovu korišćenja ako niste vlasnik (npr. ugovor o zakupu) i dokaz o prethodnom stanju ako se zemljište vodi kao nepoljoprivredno. Ako tražite oslobođenje za porodičnu kuću, dodajte izvod iz dokumenta prostornog uređenja iz kojeg se vidi da je parcela na selu i dokaz da je gazdinstvo upisano u registar.
3. Opštinskom organu podnesite zahtjev za poljoprivrednu saglasnost, a ako tražite oslobođenje, i zahtjev za rješenje o oslobađanju.
4. Opština rješenjem utvrđuje obavezu i visinu naknade. Uplatite je prije izdavanja saglasnosti.
5. Opština donosi rješenje o poljoprivrednoj saglasnosti u roku od 30 dana od podnošenja zahtjeva (čl. 34). Saglasnost morate imati prije nego što dobijete građevinsku dozvolu.

Na rješenje o naknadi i na rješenje o saglasnosti može se izjaviti žalba Ministarstvu poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede.

Rokovi i iznosi

• Rok za rješenje o saglasnosti: 30 dana od podnošenja zahtjeva.
• Naplaćena naknada dijeli se između opštine (70%) i budžeta Republike Srpske (30%) (član 35 stav 1). Opština ne može svojom odlukom osloboditi od plaćanja svog dijela naknade (član 32 stav 3).
• Ako je kultura parcele u katastru promijenjena bez postupka promjene namjene, opština naknadu obračunava prema prethodnoj kulturi i klasi (član 29). To važi kada je promjena izvršena nakon roka do kojeg se objekti po Zakonu o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata smatraju legalno izgrađenim.
• Naknadu plaća i ko legalizuje bespravno izgrađen objekat, kao i ko gradi na parceli čija je namjena u katastru već promijenjena, a naknada nije plaćena (član 81).
• Ne mijenjajte unaprijed kulturu parcele u katastru: zakon to zabranjuje bez postupka promjene namjene (član 28).
• Privremena promjena namjene (član 30 stav 2 i član 31, npr. eksploatacija mineralnih sirovina ili odlaganje jalovine) ide drugim putem: opština prije saglasnosti pribavlja smjernice Ministarstva, pa postupak može trajati duže. Ako je projektom rekultivacije predviđeno da se zemljište poslije ponovo koristi kao poljoprivredno, plaća se 50% naknade (član 33). Za trajnu gradnju to se obično ne primjenjuje.
• Tačan iznos u markama saznaćete samo u opštini, jer zavisi od katastarskog prihoda vaše parcele.

Gdje se obratiti

• Opštinska ili gradska uprava: odjeljenje nadležno za poljoprivredu i odjeljenje za prostorno uređenje (Trebinje, Bileća, Gacko, Ljubinje, Nevesinje, Berkovići). Po zakonu, rješenja donosi organ jedinice lokalne samouprave.
• Žalbe: Ministarstvo poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede Republike Srpske.

Propisi i izvori

• Zakon o poljoprivrednom zemljištu, čl. 27 do 36 i 81 (Službeni glasnik RS br. 93/06, 86/07, 14/10, 5/12, 58/19, 119/21 i 106/22), tekstovi iz Službenog glasnika na stranici Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove; čl. 36 st. 1 t. b) izmijenjen je u 119/21, a t. k) u 106/22
• Zakon o poljoprivrednom zemljištu, prečišćen tekst (radna verzija do Službenog glasnika RS br. 58/19), Ministarstvo poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede
• Zakon o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata, član 8 (Službeni glasnik RS br. 62/18 i 93/22), stranica Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove
• Ustavni sud BiH, Odluka o dopustivosti i meritumu U 8/19 od 6. februara 2020. (Službeni glasnik BiH br. 16/20; ukinut član 53. Zakona, o svojini nad poljoprivrednim zemljištem; ne utiče na naknadu za promjenu namjene)